个人出租住房，月租金未超过10万元的，绝大多数情况下增值税全免，真正要操心的是房产税和个税；月租金超过10万，才需要按5%减按1.5%缴纳增值税。
搞清楚租金怎么纳税,首先得看你兜里收的这笔钱是“谁”租出去的，是个人那套空置的住宅，还是公司名下的写字楼，或者你是个专门做长租公寓的二房东，这三者的计税逻辑完全不同，咱们从最常见的情况说起。
个人出租住房怎么交税？这是我被问得最多的场景
很多人以为收房租就是纯收入,等到去税务局代开发票时才傻眼，原来要剥好几层皮，个人出租住房（注意是住房，不是商铺），税务上叫“个人出租不动产”，涉及四个税种，但实际算下来负担比你想得轻。
增值税：月租金10万以下直接免了
根据现行政策,个人出租住房，分摊后月租金收入不超过10万元的，免征增值税，这是硬杠杠，超过10万才谈得上交税，真超过了，税率也很友好，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，举个例子，你一个月租金收了12万，不含税销售额大概是11.8万左右，实际交的增值税大约是11.8万乘以1.5%，一千多元就搞定了。
房产税：住房租金的硬性成本，按4%缴纳
这是绕不开的大头,个人出租住房，房产税按租金收入的4%缴纳，注意，这里说的是租金收入，不是房屋原值，不管你是出租给家庭居住，还是租给公司当宿舍，只要房子性质是住房，税率就是4%，要是你出租的是商铺、写字楼，房产税直接跳到12%，这一项，是出租住房和出租非住房税负差距的核心来源。
个人所得税：这个“税”其实有技巧
个税按“财产租赁所得”计算，税率是20%，但有一个巨大的优惠：个人出租住房，个税减按10%征收，你可以在税前扣除一些费用，顺序是这样的——先扣除你交的税金（增值税、房产税、城建税等），再扣除修缮费用（每月最多800元，凭发票），剩下的才是应纳税所得额。
绝大多数城市还有个“核定征收”的土政策，业内专家指出，不少地方对个人出租住房按租金的1%或1.5%核定征收个税，这时候你算下来的综合税负大约在5%到7%之间，如果按据实征收算，综合税负率大概在6%到8%这个区间。
印花税和城镇土地使用税：个人出租住房免征
这是很多人不知道的福利,个人出租住房签订的租赁合同，免征印花税；个人出租住房也不缴纳城镇土地使用税，这两项省下来的钱，能抵消一部分前面交的税。
商铺和写字楼的租金税率为什么感觉那么重
很多房东手里有沿街商铺,租金比住宅高一大截，结果去税务局一打听，税率跟住宅完全是两个世界，这里面涉及一个典型的认知误区：把“租房子”和“租铺子”的税率搞混了。
商铺租金增值税：征收率5%，但别忽略房产税
个人出租非住宅（商铺、写字楼、厂房），增值税征收率是5%，没有减按政策，月租金10万以下同样免征，但真正让税负变重的是房产税，非住宅的房产税税率是租金收入的12%，加上个人所得税（财产租赁所得，20%税率，无减半优惠），再加上印花税按租金的千分之一，城建税及附加，综合下来，租金收入中相当一部分都要缴给税务局。
租给公司做办公用，税率怎么算？
这是租金纳税里最容易被混淆的场景,你把一套住宅租给某个公司，对方要求你开增值税专用发票，这时候能不能享受住宅的优惠？答案是：房产税依然按4%缴纳，因为房屋性质没变；但个税是否按10%减半，各地执行口径不一。有些地方觉得，租给公司用于办公，就不再是“住房租赁”，个税得按20%来，行业共识认为，判断税率的唯一标准是房屋的产权性质和租赁用途，实操前务必跟当地12366确认。
增值税发票怎么开？这是租金纳税实操里最头疼的一环
租客问你要发票,尤其是公司租客，没发票根本没法入账报销，这时候你要么去税务局代开，要么自己在电子税务局申请，路径不复杂，但有三个细节能省不少事。
去税务局代开发票要带什么
手机上能不能开发票？可以
现在绝大多数省份的电子税务局都支持线上代开,操作路径大致是：登录“某某省电子税务局”APP或网页端——我要办税——发票使用——代开增值税普通发票——填写承租方信息（租客的公司名称和税号）——选择征收项目（不动产租赁——住房/非住房）——提交后在线缴税，发票电子版直接推送到你的邮箱，如果你想开专票，部分省份支持邮寄纸质票，有的只能线上申请后去大厅领取。
转租的税怎么交？二房东的隐痛
长租公寓和二房东最大的痛点是增值税,你从大房东手里租来房子，再转租给租客，这叫“转租不动产”，增值税按差额征收？不是的，按全额计算，但个人转租住房，月租金10万以下依然免征，这里要特别提醒：转租的房产税怎么交？转租人不是产权所有人，不缴纳房产税，这是二房东唯一值得庆幸的地方，但个税该交还得交，按财产租赁所得，扣除你支付给大房东的租金后，差额征税。
按季收租和按年收租，纳税时点有什么讲究
合同上写着“押一付三”还是“年付”，不仅影响你的现金流，还影响你哪天要去税务局，增值税的纳税义务发生时间，是收到预收款的当天，也就是说，你一次性收了全年租金，哪怕一个月后房子才交付，增值税和房产税都得按全款计算。
分摊到月只用于判断是否免税
判断月租金是否超过10万元,可以按分摊后的月租金算，比如你一次性收了半年的租金共60万，平均每月10万，等于就在免税边界上，这就能省一大笔钱。房产税的纳税义务发生时间，是出租房产的次月起计算，如果你在月底把房子租出去，当月不交房产税，下个月才进入计征期。
租金明显偏低会怎样
有一种“聪明人”会在合同里把租金写得很低，比如市价5000元的房子，合同写1000元，剩下4000元私下转账，劝你别这么干，税务机关有“价格明显偏低且无正当理由”的核定权，会参照同地段同类房产的市场租金水平重新核定计税租金，不仅补税，还要加收滞纳金，得不偿失。
租房纳税常见疑问速览
个人出租住房，综合税率到底是多少？
按多数城市现行的优惠政策,月租金10万以内的住宅，房产税4%加个税（核定征收约1%），再加一点点附加税，综合税率大约在5%到8%之间，具体要看当地税务机关是否采用核定征收，以及你对费用扣除凭证的提供情况，如果月租金超过10万，加一道1.5%的增值税，综合税率会往上浮动约1-2个百分点。
公司名下的房产出租，租金怎么纳税？
公司出租房产属于经营性租赁,税种完全不同，需要缴纳增值税（一般纳税人出租不动产，税率9%；简易计税5%）、房产税（自用按房产余值1.2%，出租按租金12%）、企业所得税（租金并入利润，25%税率）、印花税（千分之一），比较特殊的是，公司出租房产还可以选择按房产余值计税，而不是租金，两者哪个划算，要看你的房产账面价值与租金收入的比值。
个人出租住宅给员工做宿舍，谁去代开发票？
房子是你的,当然是你去代开，承租方（公司）在支付房租时，需要你提供发票才能税前扣除，如果你不开发票，公司只能找别的发票冲抵，或者拒绝付款，实务中比较常见的做法是，房东去税务局代开发票，把税点加进租金里，公司按含税价付款，这样双方都合规，公司也能拿到成本票抵企业所得税。
租金纳税这件事,核心逻辑就是看房屋性质（住宅还是非住宅）、看收入规模（是否过10万线）、看开票需求（普票还是专票），把这三点盘清楚了，你每年该交的税基本就有了底，至于那些复杂的减免政策和地方土规定，交给当地12366热线确认，比看任何网上的攻略都靠谱。
