房产税从价计征和从租计征有什么区别

这是最核心的分岔路口,搞错了计征方式，算出来的数能差出一大截。

从价计征：房子自己用，按原值算

房产原值,简单说就是当初买这套房或者盖这套房入账的价值，不是你现在市场上能卖多少钱，是账面上的历史成本，据国家税务总局相关规定，从价计征的扣除比例由各省在10%到30%之间自行确定。

公式长这样：

应纳税额 = 房产原值 × (1 - 扣除比例) × 1.2%

举个例子,公司在二线城市有栋自用办公楼，房产原值500万，当地扣除比例定的是30%，那一年要交的房产税就是：

500万 × (1 - 30%) × 1.2% = 4.2万

分摊到每个月就是3500块,这个钱按年计算、分期缴纳，各地税局一般让半年交一次或者按季交。

从租计征：房子租出去，按租金算

公式更简单：

应纳税额 = 租金收入 × 12%

注意,租金收入是不含增值税的，如果你收的租金里包含了增值税，得先把它剔出来，比如每月收租金1万块，增值税征收率5%，那不含税租金就是10000÷(1+5%)≈9524块，房产税就是9524×12%≈1143块。

个人出租住房有优惠,据财政部和税务总局的相关公告，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税，这个力度相当大。

自有房产出租，房产税怎么算才不踩坑

现实里很多情况是混合的,一栋楼，一部分自己办公，一部分租出去，这时候就得分开算，不能混在一起。

自用和出租部分要分别核算

假设你公司有一栋楼,原值1000万，自己用了60%的面积，剩下40%租给别人，一年租金收入20万，当地扣除比例30%。

自用部分要交的房产税：

1000万 × 60% × (1 - 30%) × 1.2% = 5.04万

出租部分要交的房产税：

20万 × 12% = 2.4万

合计一年7.44万，如果没分开核算，税务机关可能按整栋楼的房产原值从价计征，那就变成1000万×70%×1.2%=8.4万，反而多交了，所以分开记账不只是规范，是真能省钱。

免租期里的房产税怎么处理

出租房子经常给租客一两个月免租期,这段时间没有租金收入，是不是就不用交房产税了？不是。

据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号），免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税，也就是说，免租期得按从价计征的方式交，不能按零租金算。

这个细节很多财务新手会漏掉,等到税务检查时才发现要补。

房产原值到底怎么确定，这几个部分别漏了

房产原值的确定,直接决定从价计征的税基，不是只有买房款才算。

地价要计入房产原值

按照现行规定,对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，买地花的钱、开发土地的成本，都要算进去，如果是宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

这一条对工业企业影响很大,厂房占地的价值往往比厂房本身还高。

附属设备和配套设施也算

暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，各种管线，电梯、升降机、过道、晒台等，都属于房产原值的组成部分，更换这些设备的时候，要相应调整房产原值。

但有个边界要注意：独立于房屋之外的建筑物，比如围墙、烟囱、水塔、变电塔、酒窖、菜窖等，不属于房产，不交房产税，容易混淆的是中央空调，它算房产原值；而可移动的柜式空调就不算。

改扩建要增加原值

房子用久了搞装修、改扩建，发生的费用要计入房产原值，但如果是日常小修小补，不构成改建的，直接在费用里列支就行，不用调整房产原值，这个界限通常是看是否延长了房屋使用寿命或改变了用途。

上海和重庆的房产税试点，跟企业交的是一回事吗

经常有人把这两个搞混,上海和重庆从2011年开始试点的个人住房房产税，跟企业交的房产税是两套逻辑。

企业房产税依据的是《中华人民共和国房产税暂行条例》，全国统一执行，按原值或租金算，上海重庆的试点针对的是个人新购多套住房，有免征面积、有税率阶梯，计算方式完全不同。

所以如果有人问“上海房产税怎么计算”，得先确认他问的是企业持有的商业房产，还是个人买的住宅，两者答案完全不同。

这几个实操细节，报税的时候用得上

房产税按年征收、分期缴纳，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定，多数地方是每年4月和10月各申报一次，也有按季申报的。

新买的房子,从取得房产的次月起开始交房产税，比如3月拿到房产证，4月开始产生纳税义务，卖掉的房子，从变更次月起停止缴纳。

申报路径上,现在基本都是电子税务局操作，登录后找“财产和行为税合并纳税申报”模块，选房产税税源信息采集，填好房产原值、出租面积、租金这些数据，系统会自动算税，有出租情况的，要分别填从价和从租的税源明细。

据行业共识认为,容易出错的地方集中在三个点：一是地价没计入原值，二是免租期忘了按从价交，三是租金收入没做价税分离，这三点查到了都是要补税加滞纳金的。

关于地税房产税计算的常见疑问

个人买的商铺，房产税怎么算？

个人出租商铺,按租金收入的12%交房产税，如果商铺是自己经营用，按房产原值减除一定比例后的1.2%交，不过实务中很多个体工商户的商铺是登记在个人名下，具体要看当地税务机关的征管口径，有的地方对个体户自用房产有减免。

房产税和土地使用税是一回事吗？

不是,房产税是对房子征的，土地使用税是对地征的，两个税种经常一起申报，但计税依据不同，土地使用税按实际占用面积乘以当地单位税额算，跟房产原值没关系，持有房产的企业，这两个税通常都要交。

公司租的房子，房产税谁交？

房产税由产权所有人缴纳,公司作为承租方，不需要交房产税，但如果租赁合同里约定了由承租方承担，那是民事约定，不影响税务机关向产权人征税，实务中常见的是出租方把税负转嫁到租金里，但纳税义务人始终是房东。