房屋租赁的税怎么算、发票怎么开、押金要不要交税，核心答案只有一句：含税租金本身就是价内税费的总和，谁开发票谁纳税，押金不算租金不缴税，个人出租住房和非住房的税率完全不一样。
很多人在签租房合同的时候，看到“租金含税”三个字就直接签字了，等到去税务局代开发票，才发现要补缴好几项税费，甚至因为合同没写清楚，被承租方要求重新开具发票，这篇文章把房屋租赁含税这件事拆开揉碎讲清楚，分主体、分场景、分税种,一步一步告诉你钱到底扣在哪里。
房屋租赁含税和不含税到底差在哪
含税租金是价内税的“打包价”
含税租金，通俗讲就是房东报给你的一个总价，这个总价里已经包含了增值税、房产税、个人所得税等所有该交的税，租客付的每一分钱都进了房东的口袋，房东再用其中一部分去税务局交税，不含税租金则是另外一回事，合同约定的是房东实际到手金额,税费由承租方另行支付或承担。
合同条款里的“含税”为何容易引发纠纷
租房合同里写“含税”和“含发票”是两码事，含税只表示价格里包含了税费成本，但不代表房东一定愿意去代开发票，很多个人房东报的是含税价，但真要他去税务局代开票，他可能要求租客再补一笔“开票费”，这就是典型的合同约定不清，业内常见的处理方式是：在合同中单独写明“含税含票”还是“含税不含票”,避免扯皮。
押金含税处理是另一个高频误区
押金在会计和税法上都不属于租金收入，房东收到押金时不产生纳税义务，租客退租时押金原路退回也不涉及增值税，只有一种情况需要特别留意，就是租客违约、押金被没收，房东把这笔钱留下来，此时押金性质转为违约金，属于价外费用，需要按租金税率补缴增值税，所以出租建议把押金条款单独写,不并入租金总额。
作为租客，你只需要记住：押金要不要开票、要不要交税，看最终是否被没收，正常退押金不开票、不交税。
个人出租房屋怎么交税：房东视角的全税种拆解
个人出租住房与非住房的税率差异
个人出租房屋的税费体系由五个家庭成员组成，它们分别是增值税、房产税、个人所得税、印花税和城镇土地使用税。
- 增值税：个人出租住房，按5%征收率减按1.5%计算应纳税额；出租非住房（商铺、写字楼、厂房），按5%征收率全额计算。
- 房产税：出租住房按租金收入的4%缴纳；出租非住房按租金收入的12%缴纳。
- 个人所得税：财产租赁所得适用20%税率，但个人出租住房减按10%征收，多数城市允许扣除修缮费用,每月800元以内凭有效凭证扣除。
- 印花税：个人出租住房签订合同免征；出租非住房按租赁金额的千分之一贴花。
- 城镇土地使用税：个人出租住房大多数地区免征；出租非住房按土地等级定额缴纳。
看起来项目多，实际操作中，多数城市对个人出租房屋实行综合征收率，举个例子，上海市对个人出租住房按租金收入的5%综合征收率一次性征收，不再分别计算各税种，其他城市类似，综合征收率大致在2.5%到6%之间浮动,建议出租前先向当地税务部门确认。
去税务局代开发票的完整操作路径
个人房东给租客开发票，最正规的方式是去不动产所在地税务局代开，操作流程是：携带身份证、不动产权证书（或购房合同）、租赁合同原件及复印件，到办税服务厅填写代开增值税发票申请表，现场缴纳增值税及附加税费，税务局当场出具增值税普通发票，很多城市已经支持电子税务局线上申请,审核通过后电子发票直接推送到手机。
如果承租方是公司，要求开具增值税专用发票，个人房东代开专票的条件是：承租方为一般纳税人且租赁用途为经营，提供营业执照副本复印件和一般纳税人资格证明，代开专票后，房东的增值税不能减免,必须实缴。
房屋租赁含税发票怎么开才算合规
发票备注栏必须填写的信息
房屋租赁发票有一个硬性要求，备注栏必须写明不动产的详细地址，这属于税务监管的重点，很多房东在代开发票时忽略了这一点，导致租客拿回去无法入账抵扣，除此之外，发票“货物或应税劳务名称”应填写“经营租赁*房屋租赁”或“不动产租赁”，税率栏按实际征收率填写，个人代开的发票税率栏显示“1.5%”或“5%”,这是正常的。
企业租客拿到房屋租赁发票如何抵扣
企业租房取得专票能抵扣吗
企业租房的进项税抵扣问题，核心看一个条件：租来的房子是干什么用的。
- 租作办公室、仓库、门店等经营用途，取得增值税专用发票后,进项税额可以全额抵扣。
- 租作职工宿舍，属于集体福利，进项税额不得抵扣,即使取得专票也只能把全部租金计入费用。
- 同时用于经营和福利的，比如部分楼层办公、部分楼层住宿，需要按面积比例分摊,经营部分的进项税可以抵扣。
还有一个细节容易被忽略，企业向个人房东租房，个人代开的增值税专用发票上注明的税额可以正常抵扣，但普通发票不能抵扣，据国家税务总局公开口径，企业租入不动产支付的进项税，自2018年起统一纳入抵扣范围,不论不动产用途是经营还是福利。
短期租赁和长期租赁的税务处理差异
租赁期限长短影响的是印花税缴纳节点和租金分摊的入账节奏，一年以内的短期租赁，印花税在签订合同时一次性缴纳，租金在发生当期直接计入费用，超过一年的长期租赁，会计上使用权资产按剩余租赁期逐年摊销，增值税进项税额在取得发票当期一次性勾选抵扣,这个时间差需要财务人员注意。
转租房屋租赁税费：二房东的税怎么算
转租收入要不要缴纳房产税
二房东从原房东手里租下房子，再转租给实际使用人，赚取的差价在税法上叫转租收入，转租收入需要缴纳增值税，按不动产租赁服务缴纳，个人转租住房同样适用5%减按1.5%的政策，但转租收入不需要缴纳房产税，因为房产税的纳税人是产权所有人，转租人不是产权人，按照现行政策,多地税务部门明确转租行为不再重复征收房产税。
二房东转租的发票开具方式
二房东若是一般纳税人，转租发票需要自行开具，税率9%，若是小规模纳税人或自然人，需要向税务局代开，征收率5%，这里有一个值得警惕的点，个人二房东从业主处租赁时取得的增值税专用发票不能抵扣，因为个人不属于增值税一般纳税人,没有抵扣资格。
所以建议运营长租公寓或转租业务的企业，注册为一般纳税人，将上游租金发票和下游转租发票的链条打通，增值税可以差额抵扣，实际税负大幅降低，部分二房东以“管理服务费”名义开票，这种做法存在虚开发票的风险，因为合同实质是租赁而非服务,金税系统会自动比对业务实质。
免租期和装修期的涉税处理建议
免租期在租房市场非常普遍，尤其是商铺和写字楼，免租期内房东没有收到租金，不产生增值税纳税义务，但房产税仍然需要缴纳，根据规定，免租期由产权人按房产余值缴纳房产税，而不是按租金缴纳，这对房东来说增加了成本,所以签约时要将免租期的房产税成本计入整体租金水平。
装修期同理，如果合同约定租客负责装修、免收租金，房东在装修期间按房产余值缴纳房产税,装修结束后按租金收入缴纳。
租赁合同中的代缴代付条款怎么设计
比较规范的合同写法是这样的：明确约定租金为含税金额，并注明出租方在收款后XX个工作日内开具增值税发票；约定押金不包含在租金内，正常退租时无息返还；约定免租期的起止日期及房产税承担方式，物业费、水电费、网络费不计入租金，由租客直接向服务方缴纳，这样发票由服务方开具,租客可以凭票入账。
房屋租赁含税处理常见疑问
租房押金含税怎么处理，要不要开发票
租客支付押金时，房东不需要开具发票，也不需要申报纳税，押金退回时,不涉及任何税费。
如果因违约导致押金被没收，房东应将该笔款项并入当月租金收入，补缴增值税及相关附加税费，实务中很多房东没收押金后不开票不申报，这种做法一旦被税务稽查发现,除了补税还要加收滞纳金。
房屋租赁发票上的税率为什么有1.5%、5%和9%的区别
个人出租住房，代开发票征收率显示1.5%；个人出租非住房，征收率5%；企业出租2016年4月30日前取得的不动产，可选择简易计税5%；企业出租新取得的不动产，一般计税9%，如果看到税率是7%或10%，可能属于附征综合税率，部分地区代开个人房屋租赁发票时将个税、房产税一并核定在发票税率栏内。
公司租个人房子，房东不开发票怎么办
公司没有发票入账，租金费用无法在企业所得税前扣除，处理办法是先与房东协商，由房东去税务局代开普票或专票，增值税及附加税费可作为合同外费用由公司承担，但需要房东配合申报，房东拒不配合的，公司可以向主管税务机关反映，税务机关核实后会责令房东代开发票并补缴相应税费，公司凭税务机关出具的文书及付款凭证,租金可在税前扣除。
