不动产相关税收政策中,纳税人普遍关注的是购置或新建不动产后第一年可以抵扣多少进项税额，这一政策主要适用于增值税一般纳税人，尤其是2016年全面推开营业税改征增值税（以下简称“营改增”）后，不动产进项税额分期抵扣制度的实施，为减轻企业税负、促进投资发挥了重要作用，本文将围绕“不动产第一年抵扣多少”这一核心问题，从政策依据、抵扣规则、操作流程及注意事项等方面进行详细解读。

政策背景：不动产进项税额分期抵扣制度的由来

2016年5月1日营改增全面推开后,不动产被纳入增值税抵扣范围，但考虑到不动产项目价值高、进项税额大，若一次性全额抵扣可能造成财政收入短期波动，同时为了避免企业利用不动产抵扣政策进行税收筹划，财政部和国家税务总局联合发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），明确不动产进项税额实行分期抵扣政策，根据该政策，增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，或者2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%，这一规定奠定了不动产进项税额分期抵扣的基本框架，后续政策虽有所调整，但核心原则未发生根本性变化。

第一年抵扣的核心规则：60%的抵扣比例与适用范围

（一）60%抵扣比例的具体含义

根据现行政策,纳税人取得不动产或不动产在建工程时，其取得的增值税专用发票上注明的进项税额，需按照60%和40%的比例分两年抵扣。第一年抵扣60%，指的是在取得发票的当期或次期（具体以纳税人申报习惯为准），即可抵扣该不动产进项税额的60%；剩余40%需在取得发票的次年第13个月申报期内抵扣，逾期不再允许抵扣，某企业2023年6月取得一张不动产增值税专用发票，注明进项税额100万元，则2023年6月（或7月）申报期可抵扣60万元（100万×60%），2024年6月（或7月）申报期可抵扣剩余40万元（100万×40%）。

（二）适用“分期抵扣”的不动产范围

并非所有不动产都适用分期抵扣政策,需同时满足以下条件：

1. 时间节点：不动产的取得时间需在2016年5月1日之后（营改增全面推开之日）。
2. 纳税人身份：仅适用于增值税一般纳税人，小规模纳税人不存在进项税额抵扣问题。
3. 资产性质：需在会计制度上按“固定资产”核算的不动产，或“不动产在建工程”，企业购买的办公楼、厂房、商铺，以及自行建造的厂房等均适用；但若不动产用于简易计税项目、免征增值税项目、集体福利或个人消费，则其进项税额不得抵扣，自然也不涉及分期抵扣。
4. 凭证要求：必须取得合法有效的增值税扣税凭证，包括增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、解缴税款的完税凭证等，且发票需通过增值税发票选择确认平台进行勾选确认。

特殊情形处理：分期抵扣政策的例外与衔接

（一）不动产在建工程的抵扣规则

对于纳税人新建、改建、扩建、修缮、不动产装饰装修不动产并发生的不动产在建工程，其进项税额同样适用分期抵扣，需要注意的是，若在建工程中途发生停建，或完工后转为简易计税项目、免税项目等，已抵扣的进项税额需按政策规定进行进项税额转出，未抵扣的40%则不再允许抵扣。

（二）不动产融资租赁的抵扣处理

根据《关于融资租赁合同有关印花税政策的通知》（财税〔2015〕144号）及后续增值税政策，融资租赁企业提供的融资租赁服务（直租业务）适用增值税差额征税政策，承租方（一般纳税人）取得的融资租赁不动产后，其进项税额可参照分期抵扣规则处理，即按60%、40%比例分两年抵扣，但需以融资租赁方开具的增值税专用发票注明的进项税额为依据。

（三）不动产进项税额转出的影响

若已抵扣进项税额的不动产 later 改变用途，用于不得抵扣进项税额的项目（如集体福利、个人消费、简易计税项目等），需在改变用途的当期，按照该不动产净值计算不得抵扣的进项税额，并从当期进项税额中转出，某企业2023年6月抵扣不动产进项税额60万元，2024年3月将该不动产用于职工食堂（集体福利），此时需按不动产净值率计算应转出的进项税额，包括已抵扣的60%和待抵扣的40%中对应的份额。

操作实务：如何正确办理不动产进项税额抵扣

（一）取得合规扣税凭证

纳税人购置不动产时,务必要求销售方开具增值税专用发票，并在发票上注明不动产的详细地址、面积等信息，以便后续核查，对于自行建造的不动产，需取得供应商建筑服务、材料采购等环节的增值税专用发票，并完善工程结算资料。

（二）勾选确认与申报抵扣

取得增值税专用发票后,需在纳税申报期结束前通过增值税发票综合服务平台进行勾选确认。第一年抵扣的60%，可在勾选确认的所属期申报抵扣，填写《增值税纳税申报表附列资料（二）》第2栏“本期认证相符且本期申报抵扣”的“本期申报抵扣”列；第二年抵扣的40%，需在取得发票次年的对应月份申报抵扣，同样填写附列资料（二）的相关栏次，并在备注栏注明“不动产分期抵扣—40%部分”。

（三）建立台账管理

纳税人应建立不动产进项税额抵扣台账,详细记录不动产的取得时间、金额、进项税额、已抵扣金额、待抵扣金额等信息，以便在第二年抵扣时准确核对，同时应对税务机关后续核查提供支持。

政策调整与最新动态：从“分期抵扣”到“全额抵扣”的可能趋势

值得注意的是,随着增值税改革的深入推进，部分地区或行业已试点不动产进项税额全额抵扣政策，自2019年4月1日起，增值税一般纳税人取得不动产或不动产在建工程的进项税额，不再实行分2年抵扣，可一次性全额抵扣（此前已分2年抵扣的不动产，尚未抵扣完毕的40%部分，可自2019年4月税款所属期起从销项税额中抵扣），这一调整主要针对2019年4月1日后取得的不动产，而2016年5月1日至2019年3月31日期间取得的不动产，仍按原60%、40%分期抵扣规则执行，纳税人需根据不动产的取得时间判断适用政策，避免因政策变化导致抵扣错误。

准确把握第一年抵扣要点，防范税务风险

不动产进项税额第一年抵扣60%的政策，是营改增后平衡税负与财政管理的重要举措，纳税人需重点关注：一是明确不动产取得时间，判断是否适用分期抵扣；二是确保扣税凭证合规，完成勾选确认；三是准确计算60%的抵扣金额，按期申报；四是建立台账管理，为第二年40%抵扣及后续税务核查做好准备，需关注政策动态，对2019年4月1日后取得的不动产，及时适用全额抵扣新规，充分享受税收红利，通过规范操作和风险防控，企业可有效利用不动产抵扣政策，降低税负，提升经营效益。

相关问答FAQs

Q1：不动产进项税额第一年抵扣60%后，第二年40%未抵扣完毕，是否可以延期？
A1：不可以，根据政策规定，不动产进项税额剩余的40%需在取得发票次年第13个月申报期内抵扣，逾期未抵扣的，视为自动放弃，不得再申报抵扣，2023年6月取得的不动产进项税额，剩余40%需在2024年6月申报期内抵扣，若2024年7月及以后申报，则无法再抵扣该部分进项税额，纳税人需提前规划，确保在规定期限内完成申报。

Q2：企业将已抵扣进项税额的不动产对外投资，是否需要进项税额转出？
A2：需要，根据《增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，以及用于免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物，其进项税额不得抵扣，不动产对外投资属于增值税视同销售行为，若投资行为导致不动产用途改变（如从生产经营用途转为投资用途，且投资不属于企业正常经营业务），需按该不动产的净值率计算不得抵扣的进项税额，从当期进项税额中转出，具体转出金额=不动产净值×（已抵扣进项税额÷不动产原值），其中已抵扣进项税额包括第一年抵扣的60%和第二年已抵扣的40%。