住房发票税率多少？不同类型税率差异怎么算？- 企拓网

住房发票税率多少是许多购房者和房地产相关从业者关心的问题,涉及增值税、契税、印花税等多个税种，不同情形下税率差异较大，以下从常见交易类型、税种构成及政策依据等方面进行详细说明。

住房发票税率多少？不同类型税率差异怎么算？-图1

新建商品房交易中的发票税率

（一）增值税及附加税费

房地产开发企业销售新建商品房时,需缴纳增值税，一般纳税人适用税率为9%（小规模纳税人适用5%，但房企多为一般纳税人），计算公式为：增值税=销售额×9%，附加税费（城建税、教育费附加、地方教育附加）通常为增值税的12%（市区）或10%（县城、镇），发票开具时，价税分离，票面金额包含不含税销售额和税额。

（二）土地增值税

土地增值税实行四级超率累进税率,增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率30%；50%100%的部分，税率40%；100%200%的部分，税率50%；超过200%的部分，税率60%，房企在开发完成后销售需预缴土地增值税，项目清算后多退少补，发票上会单独列示土地增值税预缴金额。

（三）企业所得税

房企按应纳税所得额的25%缴纳企业所得税（符合条件的小微企业可享受优惠），虽不在购房发票中直接体现，但会影响房企定价，间接影响购房者成本。

二手房交易中的发票税率

（一）增值税及附加

个人销售二手房,若房产满2年（北上广深满5年唯一住房免征），免征增值税；不满2年的，按5%征收率全额缴纳增值税（小规模纳税人），附加税费同样为增值税的12%或10%，由卖方承担，实际交易中可能转嫁给买方。

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（二）契税

买方需缴纳契税,税率根据房屋面积和购房套数确定：首套90㎡及以下1%，90㎡以上1.5%；二套90㎡及以下1%，90㎡以上2%；三套及以上或非普通住宅，税率通常为3%（具体以地方政策为准），契税是购房发票中的重要组成部分，买方凭发票办理不动产登记。

（三）印花税

目前个人销售二手房暂免征收印花税,但买卖双方可自愿协商缴纳（税率0.05%），部分城市对存量房合同征收印花税，金额较小，发票中可能单独列示。

其他情形下的发票税率

（一）房屋租赁

企业或个人出租住房,增值税一般纳税人适用9%（小规模纳税人5%，月销售额10万元以下免征），附加税费12%或10%；房产税个人出租住房按4%征收，企业按12%；个人所得税按财产租赁所得计算，税率20%（可减除费用），租赁发票需注明租金金额、税费明细。

（二）赠与与继承

房屋赠与涉及契税（3%）、印花税（0.05%），受赠方需按赠与价格缴纳税费；继承行为免征契税、增值税，但需办理不动产登记，相关税费较低，发票主要为工本费票据。

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政策依据与注意事项

住房发票税率政策以《中华人民共和国增值税暂行条例》《中华人民共和国契税法》《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等为基础，各地可能因房地产市场调控有所调整，部分城市对首套房契税有减免政策，一线城市对非普通住宅的增值税征管更严格，购房者在获取发票时，应核对税种、税率及金额是否合规，房企或中介机构不得通过“阴阳合同”等方式逃避税费。