房地产增值税抵扣流程是怎样的？新手具体怎么操作？- 企拓网

房地产增值税如何抵扣

房地产增值税抵扣流程是怎样的？新手具体怎么操作？-图1

房地产增值税抵扣是企业在房地产开发、销售及经营过程中降低税负的重要手段，根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则，以及财政部、国家税务总局发布的关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税〔2016〕36号）等相关政策规定，房地产企业在特定条件下可以对购进货物、服务、不动产等支付的增值税额进行抵扣，本文将从抵扣凭证、抵扣范围、抵扣时限、特殊情形处理等方面，系统梳理房地产增值税抵扣的操作要点。

抵扣凭证：合规是前提

增值税抵扣的首要条件是取得合法有效的抵扣凭证,房地产企业常见的抵扣凭证包括：

增值税专用发票：包括从销售方取得的增值税专用发票、从海关取得的海关进口增值税专用缴款书，以及从税务机关取得的完税凭证，需要注意的是，发票上应购买方名称、纳税人识别号、地址电话、开户行及账号等信息必须与实际完全一致，否则不得抵扣。
其他抵扣凭证：如农产品收购发票或销售发票、通行费电子普通发票（符合规定情形）、旅客运输电子普通发票等，购进农产品取得销售发票的，可按发票上注明的买价和扣除率计算抵扣进项税额。

抵扣范围：区分可抵扣与不可抵扣项目

房地产企业的进项税额并非全部可以抵扣,需严格区分用途：

可抵扣项目：
- 购进货物：如建筑材料（钢材、水泥等）、设备（如空调、电梯等，若不属于不动产在建工程组成部分）。
- 接受应税服务：如设计、咨询、监理、广告推广、物流运输等服务。
- 不动产：2016年5月1日后取得的不动产，其进项税额需分2年抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%，取得的不动产包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式。
- 不动产在建工程：购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额可全额抵扣，无需分2年。
不可抵扣项目：
- 用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或个人消费的购进货物、劳务、服务、无形资产和不动产，企业将自建的办公楼用于员工食堂，则对应的不动产进项税额不得抵扣。
- 非正常损失的购进货物，以及相关的劳务和交通运输服务，如管理不善造成材料毁损，其进项税额需转出。
- 购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务，企业高管因公出差的机票款，其进项税额不得抵扣。

抵扣时限与申报流程

抵扣时限：
- 增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书需在开具之日起360天内认证或稽核比对，在纳税申报期内申报抵扣。
- 通行费电子普通发票等凭证,自开具之日起180天内通过增值税发票选择确认平台进行确认，逾期不得抵扣。
申报流程：企业在取得合规抵扣凭证后，需在增值税纳税申报表附表二《本期进项税额明细》中填写相关数据，并附上抵扣凭证的复印件或电子数据，对于不动产分期抵扣的情况，需在第一期抵扣时填写《不动产分期抵扣计算表》，并在次年的纳税申报期继续抵扣剩余部分。

特殊情形处理

进项税额转出：当已抵扣进项税额的货物、劳务、服务、不动产等用途发生改变，用于不得抵扣项目时，需将进项税额转出，企业将原用于办公楼的钢材转用于员工宿舍，需转出对应钢材的进项税额，转出方法可按成本比例计算，或按实际成本乘以适用税率计算。
房地产老项目：对于《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，一般可选择适用简易计税方法计税（5%征收率），此种情况下不得抵扣进项税额，若选择一般计税方法（11%，后调整为9%），则可按规定抵扣进项税额。
土地价款抵扣：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，可扣除当期销售房地产项目计算的土地价款，以计算销售额，土地价款包括受让土地时向政府部门支付的土地价款，以及土地前期开发成本等，扣除土地价款后的销售额，可按适用税率计算销项税额，进而影响整体税负。

实务操作建议

建立完善的票据管理制度：确保所有采购业务均取得合规增值税专用发票，并严格审核发票信息，避免因发票问题导致抵扣失败。
准确划分进项税额用途：企业应建立台账，详细记录购进货物、服务的用途，对于既用于可抵扣项目又用于不可抵扣项目的，需按销售额比例或其他合理方法划分进项税额。
关注政策变化：增值税政策调整频繁，如税率从11%降至9%、抵扣凭证范围扩大等，企业需及时了解最新政策，确保抵扣操作符合规定。
加强财务人员培训：增值税抵扣涉及复杂的政策规定和实务操作，财务人员需熟悉相关政策，提高风险防范意识。