房产自用如何征税,是许多购房者关心的问题，在我国现行税制中，个人自用房产涉及的税收政策相对复杂，主要包括房产税、城镇土地使用税以及与交易相关的契税等，这些税种的征收对象、税率及减免政策因房产用途、持有年限及地区差异而有所不同，了解相关规定有助于合理规划家庭财务。
房产税：对经营性自用房产征收
房产税是以房屋为征税对象,向产权所有人征收的一种财产税，对于个人自用房产，房产税的征收分为两种情况：
非营业用的个人住房：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，个人所有非营业用的房产免征房产税，这意味着居民自住的普通住宅（如家庭唯一住房或第二套住房用于居住）暂不需要缴纳房产税，这一政策旨在保障基本居住需求，减轻个人住房负担。
营业用的个人房产：如果个人将自有房产用于出租或经营（如开设商铺、办公室等），则需要缴纳房产税，计税依据为房产原值一次减除10%30%后的余值（具体减除比例由省级政府确定），税率为1.2%；或按租金收入的12%计算征收，某个体户将自有商铺出租，年租金收入为10万元，则每年需缴纳房产税1.2万元（10万×12%）。
城镇土地使用税：与房产占用土地相关
城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象,向土地使用人征收的一种税，个人自用房产涉及城镇土地使用税的情况如下：
非居住用途的土地：个人自住住房占用的土地免征城镇土地使用税，但若房产用于生产经营（如企业自用办公楼、厂房等），则需按占用的土地面积缴纳城镇土地使用税，计税依据为实际占用的土地面积（平方米），税率采用定额税率，具体标准由地方政府根据地区经济发展水平确定，例如大城市为1.530元/平方米。
免税范围：国家机关、军队、个人自住住房等占用的土地免征此税，以保障基本民生需求。
契税：购房环节的一次性税收
契税是在房产所有权转移时,向产权承受人征收的一种税，个人购买自用住房时，契税的缴纳是不可避免的环节：
税率与计税依据：契税以成交价格为计税依据，税率一般为3%5%，但个人购买首套住房可享受优惠税率，购买90平方米以下首套住房，税率通常为1%；90平方米以上为1.5%2%（具体以地方政策为准），二套住房税率一般为2%3%，三套及以上住房税率可能上浮至3%5%。
减免政策：个人购买自住住房符合一定条件（如首套、面积限制等）可享受契税减免，继承、赠与直系亲属的房产，在符合规定的情况下可免征契税（需满足“不征收增值税”等条件）。
其他相关税费
除上述主要税种外,个人自用房产在交易过程中还可能涉及增值税（个人住房出租或销售时）、个人所得税（出租或销售所得）等，但这些税费通常在交易环节而非持有环节征收，与“自用”状态关联度较低。
个人自用房产的征税政策以“保障居住、调节经营”为原则，自住住房免征房产税和城镇土地使用税，仅在购买环节缴纳契税；若用于出租或经营，则需按规定缴纳房产税、城镇土地使用税等，具体税率和减免政策因地区而异，建议纳税人结合当地税务局规定或咨询专业人士，确保合规纳税。
FAQs
Q1：个人将自住住房改为出租，需要缴纳哪些税？
A：个人住房出租需缴纳增值税（月租金收入不超过10万元免征）、房产税（租金收入的12%或房产余值的1.2%）、个人所得税（租金收入减除费用后的20%或10%税率）以及城镇土地使用税（若土地为经营性占用），具体税额可根据租金金额和地方政策计算。
Q2：购买第二套自住住房，契税如何计算？
A：购买第二套住房的契税税率通常高于首套，首套90平方米以下税率1%，第二套可能为2%3%（具体以地方政策为准），计税依据为房屋成交价格，若符合“改善型住房”条件，部分地区可能有阶段性优惠，需咨询当地税务部门。
