土地预征是指县（市、区政府）或经济开发区，甚至是乡镇政府作为征地主体，与农村集体经济组织签订“土地预征协议”，并按约定支付一定数额的补偿款。
土地增值税预征是指在房地产项目尚未完全完成销售或转让前，根据一定的标准和方法，提前征收部分土地增值税的制度，以下是关于土地增值税预征的详细解释：
1、预征的背景与意义：
- 在房地产项目开发过程中，从取得土地使用权到项目竣工销售，周期可能较长，如果等到整个项目销售完成后再征收土地增值税，可能会导致税收延迟，甚至税收流失，预征机制应运而生，旨在确保国家在项目进行过程中就能获得相应的税收，同时也能规范房地产企业的财务行为。
2、预征的情形：
房地产销售预收款：房地产开发企业在项目未完全建成之前，通过预售方式收取的款项，需要预征土地增值税。
转让在建工程：纳税人在转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发但尚未进入施工阶段的在建项目时，需要预征土地增值税。
房地产抵押典当拍卖抵债：在房地产抵押期间，由于权属未变，不征收土地增值税，但抵押期满以房地产抵债，即发生权属转让时，应征收土地增值税，包括预征部分。
以房地产投资联营：自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价投资入股进行投资或联营的，若所投资、联营的企业从事房地产开发的，需要预征土地增值税。
3、预征率的确定：
- 预征率通常由地方政府根据当地房地产市场的实际情况制定，一般会参考历史数据和市场趋势，某些地区可能设定为销售收入的2%至5%，具体数值需结合当地政策。
4、计税依据及计算方式：
- 土地增值税预征的计税依据主要基于房地产销售收入，即在项目未完全竣工前，根据预售房款来计算应预缴的土地增值税，具体计算公式为：应预缴税额 = 销售收入 × 预征率。
5、预征土地增值税的法律依据：
- 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则是土地增值税预征的主要法律依据。《中华人民共和国税收征收管理法》也规定了税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税等行为必须依照法律规定执行。
土地增值税预征是政府为了加强土地增值税的征管，保障财政收入，规范房地产市场而采取的一项措施，它要求纳税人在特定情况下提前缴纳部分税款，以确保国家能够及时足额地获取税收收入。
