固定资产和不动产作为企业重要的生产资料和投资载体，在持有、转让、使用等环节涉及多项税费，这些税费的缴纳不仅关系到企业的合规经营，也直接影响投资成本和收益，本文将系统梳理固定资产和不动产涉及的主要税种，包括购置、持有、转让及使用等环节的税务处理,帮助企业和个人全面了解相关税务政策。
购置环节的税费
在购置固定资产和不动产时，买方通常需要缴纳契税和印花税，契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税，根据中国现行政策，个人购买家庭唯一住房面积为90平方米及以下的，契税税率为1%；90平方米以上的，税率为1.5%，购买二套房的契税税率通常为3%5%，具体税率由地方税务机关确定，企业购置不动产的契税税率一般为3%,但符合条件的小微企业可享受税收优惠。
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税，在购置环节，买卖双方需签订产权转移书据，按合同金额的0.05%缴纳印花税，不动产权证和房屋所有权证作为权利证书，也需要按件贴花5元，对于企业购置固定资产，如机器设备等，同样需要签订购销合同并缴纳印花税，税率为合同金额的0.03%。
持有环节的税费
持有固定资产和不动产期间，主要涉及房产税和城镇土地使用税，房产税是以房屋为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税，对于自用房产，按房产原值减除10%30%后的余值作为计税依据，税率为1.2%；对于出租房产，则以租金收入为计税依据，税率为12%，个人非营业用的房产免征房产税,但企业持有的经营性房产必须按规定缴纳。
城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，向土地使用人征收的一种税，计税依据为实际占用的土地面积，采用分级幅度税额，具体标准由地方政府确定，一般为每平方米每年0.6元至30元不等，企业无论是自用还是出租不动产，均需就其占用的土地缴纳城镇土地使用税，对于位于城市、县城、建制镇和工矿区的土地,纳税人必须按时申报纳税。
转让环节的税费
转让固定资产和不动产时，涉及的税费种类较多，包括增值税、土地增值税、企业所得税（或个人所得税）、印花税等，增值税方面，销售不动产一般适用9%的税率，小规模纳税人可享受减按1%征收的优惠，转让固定资产中已抵扣进项税额的动产，适用13%的税率；未抵扣进项税额的，按3%的征收率减按2%缴纳增值税。
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其增值额征收的一种税，实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；50%100%的部分，税率为40%；100%200%的部分，税率为50%；200%以上的部分，税率为60%，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用、新建房及配套设施的成本费用等。
企业所得税方面，企业转让固定资产和不动产的所得，并入当期应纳税所得额，按25%的税率（或小微企业优惠税率）缴纳企业所得税，个人转让不动产所得，按“财产转让所得”项目，适用20%的比例税率计征个人所得税，转让合同双方还需按产权转移书据所载金额的0.05%缴纳印花税。
使用环节的税费
固定资产在使用过程中，若发生维修、改良等行为，可能涉及增值税进项税额抵扣问题，企业发生的符合条件的固定资产改良支出，应增加固定资产原值，并按规定计提折旧，对于不动产的装修支出，如果符合会计准则规定的资本化条件，也应计入固定资产成本，并按税法规定的折旧年限计提折旧,在税前扣除。
企业将不动产用于出租，取得的租金收入需缴纳增值税（一般纳税人9%，小规模纳税人5%或减按1.5%）、房产税（12%）、印花税（0.1%）等税费，若出租行为涉及跨省移动，还需考虑预缴增值税的问题，个人出租不动产的综合税负通常较低，具体政策因地区而异,部分地区对个人出租住房有税收减免优惠。
特殊情况的税务处理
在某些特殊情况下，固定资产和不动产的税务处理较为复杂，企业以不动产投资入股，需视同销售缴纳增值税、土地增值税和企业所得税，但被投资企业接受投资的固定资产，可按评估价值计提折旧，不动产的继承、赠与等行为，在符合法定条件时免征增值税、个人所得税等,但需缴纳契税和印花税。
对于房地产企业开发的商品房，在销售前不征收房产税，但已使用或出租的商品房需按规定缴纳房产税和城镇土地使用税，企业购置的固定资产，若用于简易计税项目、免税项目等，其进项税额不得抵扣，需做转出处理，这些特殊情况的处理需要结合具体业务和税法规定,避免税务风险。
税务筹划与合规建议
企业在处理固定资产和不动产相关税务时，应注重税务筹划与合规管理，合理选择资产购置时点，利用税收优惠政策（如小微企业税收减免、不动产租赁税收优惠等），可以有效降低税负，建立健全税务管理制度，及时申报纳税，保留完整合同、发票等凭证,确保税务处理的合规性。
对于个人而言，了解不动产转让的税收政策，合理规划交易时间和方式，也能减少不必要的税费支出，个人转让满五唯一住房可免征个人所得税，符合条件的家庭住房交易可享受契税优惠等，建议企业和个人在重大资产交易前，咨询专业税务顾问,制定最优税务方案。
相关问答FAQs
Q1：企业购置新设备可以享受哪些税收优惠？
A1：企业购置新设备可享受多项税收优惠，一是企业所得税优惠，企业购置并实际使用《环境保护专用设备企业所得税优惠目录》《节能节水专用设备企业所得税优惠目录》和《安全生产专用设备企业所得税优惠目录》规定的环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的，该设备投资额的10%可以从企业当年的应纳税额中抵免；当年不足抵免的，可以在以后5个纳税年度结转抵免，二是增值税优惠，企业购置固定资产取得的增值税专用发票，若符合条件，其进项税额可以按规定抵扣，小微企业购置固定资产可享受一次性税前扣除或加速折旧政策,降低应纳税所得额。
Q2：个人出售二手房需要缴纳哪些税费？如何计算？
A2：个人出售二手房主要涉及增值税、个人所得税、契税、印花税等税费，增值税方面，若房产满2年，免征增值税；不满2年的，按5%的征收率缴纳增值税（个人住房减按1%征收），个人所得税方面，按“财产转让所得”计税，税率为20%，应纳税所得额为转让收入减除原值、合理费用及原转让税费后的余额；若房产满5年且是家庭唯一生活用房，可免征个人所得税，契税由买方承担，税率根据房屋面积和买方购房套数确定（1%3%），印花税按0.05%缴纳，目前对个人销售或购买住房暂免征收，具体计算需结合房产年限、面积、原值等因素,建议向当地税务机关咨询或使用官方计算器进行测算。
